◎ 収益マンションへの投資について
　（不動産所得）
マンション投資を考える場合、見かけ（表面）上の利回りを鵜呑みにしたら・・・



◆ マンション投資における利回り


◎ 投資利回りを考える場合、見かけ上の利回りだけで判断はできません！！


● 実質上の年間利回りなども考慮！！
　◎ 次のようなワンルームマンションに投資した場合

  • 購入（投資）価額　１５００万円
  • １年間の家賃収入　　　９６万円
  • 購入時の諸費用　　　１００万円

    • ↓

    　■ 表面上の利回り

    ９６万円÷１６００万円＝６．０％
    　■ 実質上の利回り
    （主なコスト＜経費＞予想）
  • 固定資産税・都市計画税　　１２万円
  • 修繕費 ・ 維持管理費等　　１０万円
  • 一括借上家賃保証手数料　　１４万円

    • （９６万−１２万−１０万−１４万）÷１６００万＝３．７５％
    　■ 借入金を考慮した利回り

  • 年３％のローンを組んで投資（購入）した場合、
    ３．７５％−３．０％＝０．７５％
    　　になってしまいます。

  • 上記の計算では、空室率 や 賃料の下落、大規模な修繕等 や 投資物件自体の
    価額の値下がり （元本保証がない） 等を考慮していません


    ◎ 収支計算 と 所得計算との違い

    ◎ 不動産所得を計算する場合の総収入金額　・　同 必要経費とは？

    ◎ 特別な場合の収入金額 と 必要経費で注意すべき点 （→）

    ◎ 賃貸経営における消費税の課税方式の分岐点は？

    ☆ 賃貸経営における入居者とのトラブル（→）



    ◆ 不動産所得の計算における ＜事業的規模・業務的規模での税務上の相違点＞


    項　　　目事業的規模での
    賃貸経営    		事業的規模で
    ない賃貸経営
    （業務的規模）
    青　色　申　告申請可能申請可能
    損　益　通　算○○
    Ｂ/Ｓ添付による
    青色申告特別控除額    		○１０万円控除のみ
    青色事業専従者給与○×
    貸　倒　損　失
    （事業の遂行上生じた売掛金
    貸付金、前渡金等の貸倒れ）
    （所法51A）    		○収入の生じた年分
    に遡って収入金額が
    なかったものとされる
    更生の請求が必要
    資　産　損　失
    (事業の用に供される固定資産
    の取壊し ・除却 ・滅失等)
    （所法51@ C）    		○
  • 雑損控除　　　　○
  • その年分の不動産
    　所得の金額を限度
    （注）
    • 事業税 (※) の課税課税対象課税されない

    （注） 災害 又は 盗難 若しくは 横領による損失で     雑損控除の対象になるものを、納税者
    　　の選択により資産損失として必要経費に算入することもできます （所基通72-1）

    （※）事業税における 「事業的規模」 の判定 ： 所得税法における判定基準とは異なります


    ◆ 「事業的規模」 の判定基準 ◆ （所基通 26-9）
    項　目所　得　税事　業　税
    実質基準社会通念上、事業と称するに至る程度の規模で貸付を行っているかどうか
    により判定
    形式基準@貸し室 → 独立室数１０室以上
    A貸家 → 独立家屋５棟以上
    B貸地 → 土地
    　（ガレージの場合）
    　　　貸付件数５０件 （台） 以上
    　（土地の貸付の場合）
    　　　件数５件を１室と換算

  • 共有であっても、全体を一つと
    　　して判断 （建物で）
  • 不動産管理会社等に一括貸付
    　　でも建物の規模で判断
    		• @Aは左に同じ

    Bは、
  • 駐車場業の場合 → 駐車台数１０台以上で　
  • 貸地の場合 → 貸付件数１０件 又は
    　　住宅用土地の場合は、貸付総面積
    　　　２０００u以上で事業的規模

  • 共有であっても、全体を一つと
    　　して判断 （建物で）


    • ◎ 収益不動産の相続税における評価は？（→）




    ≪財産に戻る≫

    ≪保険金等の非課税に戻る≫　　≪青色申告特別控除に戻る≫

    ≪事業承継（相続対策）に戻る≫　　≪老後資金に戻る≫　　≪建物建替えに伴う費用に戻る≫

    安易な借入金に頼った不動産投資は利回りが良くなく、また、賃貸収入を経常的に確保するには、
    相応の経営努力（時間や勉強・お金等）が必要となり、サラリーマンが片手間ではできないでしょう。


    mail: hy1950@manekineko.ne.jp
    tel: 06-6681-2144　　税理士　服部行男
    http: //www.manekineko.ne.jp/hy1950/